Renovering? Läs detta först!

VARFÖR?

Skälet till varför föreningens tillstånd måste inhämtas har att göra med upplåtelseformen bostadsrätt. Du som innehavare av lägenheten är inte ägare av lägenheten. Fastighetsägare är föreningen, dvs. alla medlemmar som företräds av styrelsen. Om du missar att följa reglerna för att inhämta föreningens godkännande och göra bygganmälan, kan du i värsta fall behöva återställa lägenheten till det skick den befann sig i innan åtgärden vidtogs. Då har du lagt ner dubbla kostnaden för att göra om, utan att någonting har ändrats.

Bostadsrättshavaren får företa förändringar i lägenheten. Följande åtgärder får dock inte företas utan styrelsens tillstånd:

1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
3. installation eller ändring av anordning för ventilation,
4. installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller
5. någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas.

Bostadsrättshavaren svarar för att förse styrelsen med erforderligt underlag för sitt beslut.

Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett tillstånd får förenas med villkor. Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut får han eller hon begära att hyresnämnden prövar frågan.

Bostadsrättshavaren svarar för att erforderliga myndighetstillstånd erhålls. Förändringar ska alltid utföras på ett fackmannamässigt sätt.

Med andra ord får följande åtgärder INTE vidtas av bostadsrättshavare utan styrelsens tillstånd:

1.  Ingrepp i bärande konstruktion.  Rivning av bärande väggar är inte tillåtet utan styrelsens tillstånd. Detta gäller även om man fått bygglov för ändringen.
2. Ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten. Med detta avses bl.a. installation eller förflyttning av våtutrymme, kök eller toalett. Ändringar av elledningar omfattas dock inte av någon generell tillståndsplikt. Du får inte sätta igen befintlig ventilation. Vill du ändra till annan typ av ventilation krävs tillstånd.
3. Annan väsentlig förändring av lägenheten. Detta kan t. ex. gälla om en lägenhets karaktärsdrag förändras (t.ex. genom en ändrad planlösning – som gör att lägenheten kan bli svår att avyttra) eller att dess kulturhistoriska värde inte tas till vara. Även ändringar av elledningar kan kräva tillstånd enligt denna punkt om det är fråga om sådana ledningar som föreningen ansvarar för (dvs. ledningar som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet).

För ombyggnationer där badrum eller kök flyttas eller där ingrepp sker i bärande konstruktion krävs alltid en godkänd ansökan om styrelsens tillstånd innan arbetet startar. För övriga åtgärder krävs att föreningens regler för förändring av lägenheter efterlevs. Vissa ändringar innebär att du också, enligt plan- och bygglagen, måste göra bygganmälan eller söka bygglov hos kommunen före byggstart. Det är bostadsrättshavarens skyldighet att undersöka om sådan bygganmälan eller ansökan om bygglov behöver göras.

Generella regler

Allt arbete ska utföras fackmannamässigt. Notera att skador som uppkommer till följd av felaktigt utfört arbete belastar bostadsrättsinnehavaren.
Anlitade hantverkare ska ha erforderliga försäkringar under hela byggnationstiden samt erforderliga behörigheter, tex våtrumsbehörighet, vilket ska framgå av ansökan om tillstånd. Medlemmen förbinder sig att undersöka om byggnationen kräver tillstånd, bygglov eller bygganmälan, och meddela styrelsen i ansökan vilka krav som gäller.
En oberoende besiktningspersons utlåtande kan krävas före och efter utförd ombyggnad. Detta beslutas efter inkommen ansökan om ombyggnation. Besiktningsmannen utses av styrelsen och betalas av medlemmen.

Besiktningsprotokoll från slutbesiktning med eventuella uppföljningar, relationshandlingar samt certifikat från eventuella våtrumsförändringar ska tillställas föreningen.

Efter en renovering som berör kök eller badrum och som medfört ingrepp eller förändringar i ventilationen ska, på bostadsrättsinnehavarens bekostnad, ventilationen kontrolleras behörig besiktningsman. Kontakta föreningens tekniske förvaltare Storholmen för att beställa kontrollen. Efter kontrollen ska intyg om att ventilationen har kontrollerats skickas till styrelsen.

OBS. Se till att branschreglerna följs, annars finns en stor risk att för att ditt och föreningens försäkringsbolag inte ersätter framtida skador.

Beträffande rördragning för vattentillförsel ska försäkringsbolagens rekommendationer följas. Dold rördragning, med anslutningar utanför spärr för våtrum, ger en ökad risk för vattenskador. Om dolda rör projekteras bör möjlighet till inspektion finnas. Vidare, om sådan rördragning planeras, kan styrelsen besluta om tillkommande besiktningar under arbetets gång, i vilket fall kostnader för sådan besiktning belastar bostadsrättsinnehavaren.

För att minimera störningarna för övriga medlemmar gäller följande regler

• Bilningsarbeten, rivningsarbeten, omfattande borrning och andra mycket störande arbeten får endast ske vardagar mellan 8.00 och 17.00. Under lördagar, söndagar och helgdagar får inget mycket störande arbete utföras.

• Annat störande renoveringsarbete såsom borrning, spikande, golvläggning med mera ska undvikas under tider då huset bör vara lugnt, dvs före 08.00 på vardagar och efter 18.00 på vardagar samt före 10.00 och efter 16.00 på lördagar och söndagar. Övriga helgdagar och helgdagsaftnar får inget störande arbete utföras.
För såväl renoveringar som ombyggnationer som innefattar störande arbete gäller att grannar alltid ska informeras i god tid innan arbetet startar. Det är bostadsrättsinnehavarens ansvar att informera anlitade hantverkare om reglerna och att ansvara för att de anlitade hantverkarna följer reglerna.

• Byggnationer som kräver styrelsens godkännande ska vara påbörjad inom ett år och färdigställd inom två år från styrelsens godkännande. Om så inte är fallet förfaller tillståndet till förändringen av lägenheten. Tillstånd förfaller också vid överlåtelse av lägenheten.

Om du har frågor så ta i första hand kontakt med föreningens styrelse. Kontaktuppgifter finns på föreningens hemsida.

Kök

När du planerar att renovera ditt kök kan det bl.a. beröra fläktsystemet samt en eventuell flytt av avloppsbrunn. Båda dessa delar kräver styrelsens godkännande. Vid renovering av kök är det vanligt att bostadsrättsinnehavare önskar byta ut den befintliga spiskåpan. Observera – det är absolut förbjudet att ersätta kåpan med en kanalansluten köksfläkt. Husets fläktsystem är baserat på självdrag, dvs. det finns centrala fläktar på taket som har ett konstant sug. Det innebär att du inte kan installera en fläkt med någon typ av motor som ansluts till ventilationskanalen. Till exempel kan en kolfilterfläkt som kopplas till fläktsystemet leda till att matos från din lägenhet tränga in hos dina grannar. Den typen av fläkt måste separeras från husets självdrag. Hela eller delar av den övriga lägenheten ventileras också genom spiskåpan i köket. Vill du ersätta spiskåpan med exempelvis en kolfilterfläkt så behöver du se till att ventilationen av köket kan se på annat sätt.

I de fall föreningens besiktningsman, vid den lagstadgade obligatoriska ventilationskontrollen, upptäcker att köksfläkt installerats eller att ventilationen inte är injusterad korrekt, åligger det bostadsrättsinnehavaren att åtgärda problemet på egen bekostnad. Så fråga gärna styrelsen vid oklarheter för att förhindra onödiga kostnader. Det finns en begränsad typ av fläktar som kan användas i vår fastighet. Hör därför efter med leverantören innan du installerar.

Diskmaskin ska alltid monteras på droppskydd.

Badrum

AVLOPP

Om du planerar att renovera badrummet, så kanske Du också vill flytta brunn eller avlopp. Styrelsen är inte helt positiv till detta och får inte ske utan styrelsens godkännande. Föreningen och bostadsrättsinnehavaren delar på ansvaret för avloppet. Bostadsrättshavaren ansvarar för inredning och utrustning, såsom ledningar och övrig installation för vatten, avlopp, värme, ventilation och el till de delar som befinner sig inne i lägenheten och inte är stamledningar, samt golvbrunnar. Eftersom föreningen ansvarar för stammarna, så får ingrepp i dessa inte ske utan föreningens medgivande.

• Ombyggnad eller andra ingrepp i elsystem får endast utföras av behörig elektriker.
• Golvbrunnen ska alltid bytas ut vid badrumsrenoveringar.
• Föreningen kräver att renovering av våtrum ska utföras av behörig hantverkare i enlighet med Byggkeramikrådets branschregler för våtrum (BBV), och Golvbranschens våtrumskontroll (GVK) branschregler Säkra Våtrum.

HANDDUKSTORK

Det är inte godkänt att använda varmvattnet för att värma upp en handdukstork. Är så fallet behöver detta åtgärdas vid nästa badrumsrenovering. Annars riskerar alla boenden att få legionella i varmvattenkranen. 

Vattenavstängning

Avstängning av vattnet till enskilda lägenheter kan göras av de boende eller de boendes entreprenörer. Om behov finns, t.ex. vid rördragning av vattenstammar görs avstängning av vattenstammar av fastighetsskötaren efter att ni har meddelat om detta genom en felanmälan till Storholmen

Avfall och städning

• Byggmaterial/byggavfall får inte ställas i trapphuset, utanför eller i anslutning till entréer eller på gården utan ska bortforslas direkt. Det är du som lägenhetsinnehavare som ansvarar för att ditt byggavfall forslas bort. Byggavfall och färg får ej slängas i sopstationen för hushållsavfall utan måste föras till en återvinningsstation. Trapphusen ska städas dagligen vid nedsmutsning.

• Om s.k. storsäck ska placeras ut, ska det framgå av ansökan om tillstånd till styrelsen. I de fall tillstånd ges ska säckarna placeras på plats som styrelsen anvisar och ska bortforslas senast en vecka efter den/de ställts ut.

• För att ställa ut storsäckar krävs i vissa fall tillstånd från Polismyndigheten, vilket kan sökas via Polisens hemsida: https://polisen.se/tjanster-tillstand/blanketter/ Se även information på https://www.byggsäck.se om hur blanketten fylls i m.m.

Observera att avstängning av vattenstammar endast får utföras av Storholmen Förvaltning och bekostas av medlemmen. Avstängningen ska ”annonseras” minst två dagar i förväg med anslag i entré och hiss i berört trapphus. En hänsynsfull regel är att vattnet inte stängs av före 9.00 och sätts på senast 15.00.

Obligatorisk avflyttningsbesiktning

Bostadsrättsföreningen kräver att de som säljer sin lägenhet i föreningen inför avflyttning skall utföra en avflyttningsbesiktning. Läs mer här.

Bärande vägg

Ändringar som berör en bärande vägg nämns inte särskilt ovan i stadgarna, men kräver enligt PBL, Plan- och bygglagen, (9 kap2§) bygganmälan. Därför betraktas det som väsentlig förändring av föreningens styrelsen. Bygganmälan görs bl.a. för att konstatera om en vägg är bärande eller inte. Det kan ibland vara ganska svårt att ta reda på. Det räcker nämligen inte att titta på ritningarna för att se om väggen är bärande eller ej. För att vara säker måste en van konstruktör titta på både vägg och ritning.

HISSAR och GRANNAR och ANSVAR

Vid ombyggnad/renovering blir det säkert mycket material som skall transporteras till och från lägenheten. Tänk på att inte överbelasta hissen om du nödvändigtvis använder den för transport. Maxvikt står tydligt angivet i var hiss och den får inte överskridas.
– Det är också du, som under pågående arbete i din lägenhet, är ansvarig för hantering/lagring och borttagning av material, arbetstider och att din entreprenör respekterar det som gäller i vår förening.
– Se till att informera styrelsen och dina grannar i god tid innan du börjar, förslagsvis synligt i trapphuset eller personlig kontakt, och gör så mycket du kan under dagtid för att minska störningar för övriga i huset.

ÖVRIGT

Det är svårt att göra en fullständig uppräkning av allt som skulle kunna kräva styrelsens godkännande. Ytterligare exempel är byte eller vid avstängning av radiatorer. När det gäller renoveringar så syftar de alltid till att det ska bli bättre. Och för att det inte bara ska bli bättre för vissa och samtidigt kanske sämre för andra, så ska föreningen informeras och ett godkännande inhämtas. Anlitar du hantverkare måste det a mälas till styrelsen. Ange entreprenörens firmanamn i din ansökan om tillstånd. Föreningen ställer krav på att arbeten utförs av auktoriserade installatörer. I vissa fall krävs även att det finns en ansvarsförsäkring som täcker åtgärden, om något oförutsett skulle inträffa.

Om du är osäker på vad du får och inte får göra utan att inhämta styrelsens godkännande, så kontakta styrelsen via mejl: styrelsen@dala35.se

Regler och rutiner för om- och tillbyggnader

1. Uppgifter som skall vara styrelsen tillhanda innan styrelsen fattar
beslut i frågan

1.1. Ritningar som visar situationen före och efter. Planritning/ev. innervägg, uppställningsritning/ev. fasad.

1.2. Bygglovshandlingar och godkänt bygglov som krävs för renovering/tillbyggnad skall överensstämma med handlingar som är godkända av styrelsen och/eller stämma.

1.3. Tidsplan.

2. Övriga rutiner/regler

2.1. Regler för renoveringsarbeten och annat arbete i lägenhet:
– Renoveringsarbeten tillåten veckodagar kl 08:00-20:00.
– Renoveringsarbeten tillåten lörd/sönd kl 10:00-20:00. Störande arbeten med högt ljud skall undvikas på helgdagar!

2.2. I de fall då konsulter anlitas så får konsulterna endast ges tillträde inom ovanstående tider.

2.3. BRF:s standardregler skall finnas med som underlag i offertförfrågan till ev konsult.

2.4. I de fall då konsulter anlitas så skall arbeten utföras i enlighet med AMA (Allmän Material- och Arbetsbeskrivning – byggbranschens gemensamma språk, se Svensk Byggtjänst). Ifall konsult vill göra avvikelser från AMA så skall detta specificeras i offert från konsult och godkännas av BRF:s styrelse innan arbetet påbörjas.

2.5. Långvarigt störande/bullrande renoveringsarbete skall meddelas övriga boende i föreningen genom uppsättning av lappar i trappuppgångarna senast 24h innan påbörjat arbete.

3. Iordningställande och städning

3.1. Byggmaterial och verktyg. Eventuellt byggmaterial, byggställningar, verktyg etc. skall efter arbetsdagens slut vara borttagna el inlåsta så att inte de utgör en stöldrisk eller fara för barn på gården. Skräp och byggavfall skall vara borttaget eller ordnat så att det inte utgör risk för att spridas ut på gården/trapphusen eller utgör fara för boende och barn på gården.

3.2. Återställande av byggnad/allmänna utrymmen/gård efter projektets slutförande är medlemmens ansvar. Ifall inte fullständigt återställande har skett inom 2 veckor efter projektets avslutande så har föreningen rätt att själv ta in konsult för återställandet och belasta aktuell medlem med konsultens kostnader.

3.3. Föreningens sopkärl får inte användas för avfall från byggarbetena.

Underhåll av den egna lägenheten

Bostadsrättsinnehavare ansvarar själva för underhåll och reparation av den egna lägenheten. Vår fastighetsskötare kan, om så önskas, anlitas för att vidta åtgärd/underhåll i den egna lägenheten. Kostnaden för det arbete som då utförs kommer att till fullo debiteras bostadsrättsinnehavaren. Begär alltid att få en kostnadsuppskattning innan ni ber dem utföra åtgärder i er lägenhet så att ni är helt överens om vad som gäller.
– se Felanmälan/Fastighetskötsel

Säkerhetsdörr

En installation av säkerhetsdörr till lägenheten bekostas själv av boende. Brf Dala 35 gör ingen gemensam installation i huset. Men praxis är att den nya dörren ska ha samma utseende som övriga dörrar i huset och med färgkoden S-1002-G 

sakerbostad.se har levererat flertalet dörrar till vår förening.

Till sist, tänk på att ta hänsyn. Du har självklart rätt att renovera din lägenhet och föreningen kommer inte att lägga sig i hur du vill ha det hemma i din lägenhet annat än om du förstör fastigheten eller någon annans lägenhet.